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Rechenbeispiel
Echte Zahlen aus diesem Werkzeug, Zeile für Zeile.
6 veraltete Angaben stecken in einem einzigen Musterentwurf eines Verkehrswertgutachtens für ein Einfamilienhaus – das zeigt der Gutachten-Lint, geschrieben für Immobiliensachverständige, Gutachterbüros und Steuerberater in Deutschland.
Der Musterentwurf
Der Entwurf hat einen Wertermittlungsstichtag 01.09.2026 und ist auf den ersten Blick sauber: Bodenrichtwert zum 01.01.2026, Regionalfaktor, Baupreisindex, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren zur Kontrolle. Der Lint meldet trotzdem sechs Zeilen:
- ImmoWertV 2010 zitiert – seit 1.1.2022 gilt die ImmoWertV 2021.
- Sachwertrichtlinie (SW-RL) als Grundlage – die Inhalte stehen jetzt in der ImmoWertV 2021 und in den Anwendungshinweisen ImmoWertA.
- NHK 2000 verwendet – maßgeblich sind die NHK 2010 nach Anlage 4 ImmoWertV.
- Gesamtnutzungsdauer 70 Jahre – für Wohngebäude gelten 80 Jahre (Anlage 1 ImmoWertV; Anlage 22 BewG für Stichtage nach dem 31.12.2022).
- Restnutzungsdauer 15 Jahre – bei einer GND von 70 Jahren liegt das Minimum nach § 185 Abs. 3 BewG bei 21 Jahren (30 %).
- Liegenschaftszins 5,0 % für ein Mietwohngrundstück – für Stichtage nach dem 31.12.2022 gilt hilfsweise 3,5 % nach § 188 Abs. 2 BewG, wenn der Gutachterausschuss keinen Zins bereitstellt.
Der bereinigte Entwurf ergibt 0 Befunde.
Warum solche Zeilen überleben
Gutachten entstehen aus Vorlagen. Ein Absatz „Rechtsgrundlagen“ wird seit Jahren kopiert, die Tabelle mit der Gesamtnutzungsdauer ebenso. Das Jahressteuergesetz 2022 hat die Grundbesitzbewertung im Bewertungsgesetz an die ImmoWertV 2021 angepasst: Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum stieg die Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre, der hilfsweise Liegenschaftszins für Mietwohngrundstücke sank von 5,0 % auf 3,5 %. Wer eine alte Vorlage nicht Zeile für Zeile durchgeht, übernimmt die alten Werte.
Was das kostet
Ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts, der mit alten Modellwerten rechnet, ist angreifbar. Nachbessern heißt: Sachverständigenzeit. Sachverständige rechnen 2026 meist 120–180 € pro Stunde ab, ein Verkehrswertgutachten für ein Einfamilienhaus kostet rund 1.800–2.800 €.
Wie der Lint prüft
Der Lint zieht hart umbrochene Absätze zusammen und prüft dann mit 13 Regeln: WertV, ImmoWertV 2010, SW-RL, EW-RL, VW-RL, WertR, NHK 2000, GND 70 Jahre, RND unter 30 % der GND, Liegenschaftszins 5,0 % für Mietwohngrundstücke, Bodenrichtwert-Stichtag mehr als 730 Tage vor dem Wertermittlungsstichtag, fehlender Regionalfaktor und fehlender Baupreisindex. Die Mindestrestnutzungsdauer rechnet er aus den Zahlen des Entwurfs selbst nach. Jeder Befund nennt die Korrektur und die Fundstelle.
Drei Entwürfe, drei Antworten
- Musterentwurf Einfamilienhaus: 6 Befunde.
- Kurzentwurf mit WertV, WertR 2006, Bodenrichtwert zum 01.01.2022 und Sachwertverfahren ohne Regionalfaktor: 4 Befunde, darunter ein Bodenrichtwert, der 1687 Tage vor dem Wertermittlungsstichtag liegt.
- Mietwohngrundstück mit 5 % Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer 20 Jahre bei GND 80 Jahre: 2 Befunde, denn das Minimum liegt bei 24 Jahren.
Frei und Vollversion
Frei prüft der Lint die offene Datei mit allen 13 Regeln – in VS Code oder ohne Installation im Browser. Die Vollversion prüft alle Gutachten eines Ordners in einem Lauf und speichert das Prüfprotokoll als Datei für die Akte.
Grenzen
Der Lint ersetzt keine Wertermittlung. Veröffentlicht der örtliche Gutachterausschuss eigene Modellparameter, gehen diese vor. Alles läuft lokal; der Text verlässt den Rechner nicht.
15 Sekunden — was es wirklich tut
Häufige Fragen
Was macht der Gutachten-Lint?
Der Gutachten-Lint liest einen Verkehrswertgutachten-Entwurf als Markdown und prüft ihn mit 13 Regeln auf veraltete Normen und Modellwerte, etwa ImmoWertV 2010, Sachwertrichtlinie, NHK 2000, Gesamtnutzungsdauer 70 statt 80 Jahre oder Liegenschaftszins 5,0 % statt 3,5 %. Im Musterentwurf findet er 6 veraltete Angaben und nennt zu jeder die Korrektur und die Fundstelle.
Für wen ist der Gutachten-Lint gedacht?
Für Immobiliensachverständige, Gutachterbüros und Steuerberater in Deutschland, die Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV 2021 schreiben oder einen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG gegenlesen. Besonders nützlich ist er, wenn Textbausteine aus Gutachten vor 2022 oder vor dem Jahressteuergesetz 2022 weiterverwendet werden.
Warum reicht ein kostenloser Chatbot oder eine Rechtschreibprüfung nicht?
Eine Rechtschreibprüfung kennt keine Bewertungsnormen, und ein allgemeiner Chatbot prüft Ihren Entwurf nicht Zeile für Zeile gegen feste Regeln. Der Gutachten-Lint vergleicht jede Zeile mit 13 festen Regeln, etwa Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre nach Anlage 22 BewG für Stichtage nach dem 31.12.2022, und rechnet die 30-%-Mindestrestnutzungsdauer aus Ihren eigenen Zahlen nach.
Was ist frei und was kostet die Vollversion?
Frei prüft der Gutachten-Lint die gerade offene Datei im Editor oder im Browser mit allen 13 Regeln, jeder Befund mit Korrektur und Fundstelle. Die Vollversion kostet einmalig 29 US-Dollar und prüft alle Gutachten eines Ordners in einem Lauf und speichert das Prüfprotokoll als Datei für die Akte.
Was kostet die Prüfung durch einen Menschen?
Sachverständige rechnen 2026 meist 120 bis 180 Euro pro Stunde ab, und ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten für ein Einfamilienhaus kostet rund 1.800 bis 2.800 Euro. Das Gegenlesen eines Entwurfs auf veraltete Zitate und Modellwerte kostet also schnell eine bezahlte Stunde, während der Gutachten-Lint dieselben 13 Punkte in Sekunden meldet.
Warum nicht einfach ChatGPT oder eine andere KI fragen?
Ein allgemeiner KI-Chat antwortet aus Trainingsdaten mit Stichtag, kann Ihr Repository nicht lesen und nennt keine Regelversion. Gutachten-Lint: ImmoWertV 2021 und BewG prüft die geöffnete Datei gegen 13 Regeln, jede mit ihrer rechtlichen oder amtlichen Grundlage, aus einem Regelwerk mit Stand 2026-09-25 und zeigt die genaue Zeile samt Korrektur. Für Meldung, Prüfung oder Kunden brauchen Sie dieses datierte Ergebnis zu Ihren eigenen Dateien.
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