利回り 計算｜表面利回りだけで買わないための不動産投資シミュレーション

表面利回りは満室の年間家賃を物件価格で割っただけです。実質利回り（NOI利回り）は、空室で減った家賃から管理委託料・修繕費・固定資産税・保険などの運営費を引き、物件価格に購入諸費用を足した総額で割ります。例の物件では表面8.40%に対して実質5.28%です。ローン返済は実質利回りに入らないので、手残りは別に出しています。

築25年の木造は法定耐用年数22年を過ぎているので、簡便法で耐用年数は22年×20%＝4.4年、端数を切り捨てて4年です。建物と仲介手数料の建物分は4年で償却し終わり、5年目から経費が消えて税金が増えます。元金返済が減価償却を上回るこの状態がデッドクロスで、計算機は最初の年を表示します。

13項目です。仲介手数料の上限（400万円超は3%＋6万円に消費税）、売買契約書とローン契約書の印紙税、登録免許税（土地1.5%は2029年3月31日まで、建物2%、抵当権0.4%）、不動産取得税（土地・住宅3%、宅地は課税標準1/2、2027年3月31日まで）、司法書士報酬、ローン事務手数料、保証料、精算金、その他です。

本業の課税所得に不動産所得を足した額と足さない額で、所得税（速算表、復興特別所得税2.1%込み）と住民税10%を計算し、その差を税の増減にしています。土地を買うための借入金利子に当たる赤字は給与と相殺しません。青色申告特別控除や事業的規模の扱いは入れていません。確定申告の前に税理士に確認してください。

無料：物件1件の利回り、諸費用13項目、返済、1年目と2年目の税引後キャッシュフロー、デッドクロスの年、年次表の最初の5年。何回でも使えて登録も不要です。Pro（年額5,800円・月額780円）：物件の保存と比較、35年の年次表と5つの変化の設定、売却とIRR、CSV・JSON・印刷。