築15年の木造アパート（法定耐用年数22年）は簡便法で耐用年数10年（22−15＋15×20%、国税庁No.2106）。法定の22年で計算すると年間の減価償却費を半分以下に見積もり、償却が終わる11年目から税が増えることにも気づけない。令和8年分の確定申告期限は2027年3月15日。
対象: 中古アパート・中古区分マンションを買う、または2026年に買った個人の大家（会社員大家）。中古の建物は法定耐用年数ではなく簡便法の耐用年数（（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×20%、全部経過なら法定×20%、1年未満切捨て・最短2年、国税庁No.2106）で償却します。法定の年数のまま計算すると、減価償却費・税額・税引後利回りがすべてずれます。令和8年分の確定申告期限は2027年3月15日です。
法定耐用年数（住宅用・国税庁No.2100）: 木造22年 · 木骨モルタル造20年 · 鉄骨造（骨格材の肉厚3mm以下）19年 · 同3mm超4mm以下27年 · 同4mm超34年 · れんが造・ブロック造38年 · 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造47年
| 表面利回り | - |
| 実質利回り（経費・諸費用込み） | - |
| 中古の耐用年数（簡便法） | - |
| 定額法の償却率（別表第八） | - |
| 年間の減価償却費（満1年分） | - |
| 不動産所得（マイナスは給与と損益通算） | - |
| 所得税・復興税・住民税の合計税率 | - |
| 不動産所得にかかる税（マイナスは減る税） | - |
| 税引後キャッシュフロー（年） | - |
| 税引後利回り | - |
| 償却が終わった後に増える税（年） | - |
入力するとその場で再計算されます。 アップロードは一切ありません。ブラウザ内で計算します。
償却が終わる年に注意: 「償却が終わった後に増える税」は、耐用年数が終わった翌年から毎年増える税額です。無料の利回り計算は表面・実質利回りで終わり、簡便法の耐用年数も別表第八の償却率も、償却後に増える税も計算しません。
フル版 — $21（買い切り）（保存できるExcelブック: 償却が終わった後の年の税額・税引後キャッシュフロー・税引後利回りと償却累計額のシート付き・物件ごとに複製して税理士や金融機関に渡せる・一回払い・サブスクではありません）