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Rechenbeispiel
Echte Zahlen aus diesem Werkzeug, Zeile für Zeile.
Zulässige Mieterhöhung pro Monat: 84,00 € – so viel darf ein privater Vermieter in Deutschland verlangen, dessen 72-m²-Wohnung seit 40 Monaten 560,00 € netto kalt kostet, wenn der Mietspiegel 9,80 €/m² nennt und die Gemeinde die Kappungsgrenze auf 15 % gesenkt hat.
| Ergebnis | Wert |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 705,60 € |
| Höchstmiete nach Kappungsgrenze | 644,00 € |
| Zulässige Mieterhöhung pro Monat | 84,00 € |
| Zulässige Mieterhöhung pro Jahr | 1.008,00 € |
| Durch die Kappungsgrenze gesperrt (pro Monat) | 61,60 € |
| Neue Miete pro m² | 8,94 € |
| Monate bis zur neuen Miete | 3 |
Der Mietspiegel allein würde 705,60 € erlauben. Die Kappungsgrenze schneidet 61,60 € pro Monat ab: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nach § 558 Abs. 3 BGB höchstens um 20 % steigen, in Gemeinden mit Kappungsgrenzen-Verordnung um 15 %. Basis ist die Miete von vor drei Jahren, nicht die heutige. Modernisierungsumlagen nach § 559 zählen dabei nicht mit.
Was Sie verlieren, wenn Sie warten oder zu früh schicken
Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden, und die neue Miete gilt erst, wenn die Miete 15 Monate unverändert war (§ 558 Abs. 1 BGB). Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete ab dem Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1). Geht das Verlangen im Oktober 2026 zu, ist das der 1. Januar 2027. Jeder Monat, den es später zugeht, kostet in diesem Beispiel 84,00 €.
Wer zu viel verlangt, bekommt den Teil über der Kappungsgrenze nicht: Dem muss kein Mieter zustimmen. Stimmt der Mieter bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nicht zu, muss die Klage innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden (§ 558b Abs. 2).
Drei Fälle, drei Antworten
- Gleiche Wohnung, Gemeinde ohne Verordnung (20 %): Die Höchstmiete steigt auf 672,00 €, die Erhöhung auf 112,00 € pro Monat, gesperrt bleiben 33,60 €.
- 55 m², heute 480,00 €, vor drei Jahren 440,00 €, letzte Erhöhung vor 7 Monaten: zulässig sind 26,00 € mehr, das Verlangen darf erst in 5 Monaten zugehen, die neue Miete gilt in 8 Monaten.
- Liegt die Miete schon über dem Mietspiegel, zeigt der Rechner 0,00 € – dann gibt § 558 BGB keine Erhöhung her.
Was ein Anwalt dafür nimmt
Der Gegenstandswert eines Mieterhöhungsverlangens ist der Jahresbetrag der Mehrmiete (§ 41 Abs. 5 GKG). Bei 1.008,00 € im Jahr beträgt die 1,0-Gebühr nach RVG Anlage 2 134,50 €, die übliche 1,3-Geschäftsgebühr 174,85 € netto plus Auslagen und Umsatzsteuer – für jede Wohnung und jede Erhöhung neu.
Was kostenlos ist
Der Rechner im Browser rechnet mit 7 inputs und 11 formulas die komplette Prüfung für eine Wohnung: Vergleichsmiete, Höchstmiete nach Kappungsgrenze, zulässige neue Miete, Erhöhung pro Monat, pro Jahr und in Prozent, gesperrter Betrag, neue Miete pro m², Monate bis zum Verlangen und bis zur neuen Miete. Ohne Konto, nichts wird hochgeladen.
Wer mehrere Wohnungen verwaltet, braucht danach etwas anderes: die Arbeitsmappe für die Mietverwaltung mit Blatt Mieterliste für 20 Wohnungen, das je Mieter das früheste Zugangsdatum, das Ende der Zustimmungsfrist, das Ende der Klagefrist und den Beginn der neuen Miete aus dem Datum der letzten Erhöhung rechnet und die Mehrmiete aller Wohnungen summiert. Einmal bezahlt, kein Abo.
Die Datei ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob in Ihrer Gemeinde 15 % gelten, steht in der Kappungsgrenzen-Verordnung Ihres Landes.
15 Sekunden — was es wirklich tut
Häufige Fragen
Was rechnet die Mietverwaltung Excel zur Mieterhöhung?
Aus 7 inputs – Wohnfläche, aktuelle Nettokaltmiete, Miete vor 3 Jahren, Vergleichsmiete pro m², Kappungsgrenze, Modernisierungsumlage, Monate seit der letzten Erhöhung – rechnen 11 formulas: Vergleichsmiete, Miete pro m², Höchstmiete nach Kappungsgrenze, zulässige neue Miete, Erhöhung pro Monat, pro Jahr, in Prozent, gesperrter Betrag, neue Miete pro m², Monate bis zum Verlangen und bis zur neuen Miete.
Für wen ist der Rechner gedacht?
Für private Vermieter in Deutschland mit einer oder mehreren Wohnungen, deren Bestandsmiete unter dem Mietspiegel liegt. Nach § 558 BGB dürfen Sie bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, aber höchstens um 20 % in 3 Jahren, in Gemeinden mit Verordnung um 15 %, und frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung.
Warum reicht ein kostenloser Mieterhöhungsrechner nicht?
Die üblichen Rechner multiplizieren Quadratmeter mit dem Mietspiegelwert. Sie rechnen die Kappungsgrenze nicht auf die Miete von vor 3 Jahren, lassen Modernisierungsumlagen nach § 559 nicht außen vor und zeigen nicht, wann das Verlangen frühestens zugehen darf und ab welchem Monat die neue Miete geschuldet ist.
Was ist kostenlos, was kostet Geld?
Die komplette Prüfung einer Wohnung im Browser ist kostenlos und ohne Konto, mit Ihren eigenen Zahlen und ohne gesperrtes Ergebnis. Bezahlt wird einmal die .xlsx-Datei für Ihre Mietverwaltung: dieselben 11 Formeln plus Blatt Mieterliste für 20 Wohnungen mit Zugangsdatum, Zustimmungsfrist, Klagefrist und Beginn der neuen Miete. Kein Abo.
Was kostet dieselbe Arbeit beim Anwalt?
Der Gegenstandswert ist der Jahresbetrag der Mehrmiete (§ 41 Abs. 5 GKG). Bei 1.008,00 € im Jahr liegt die 1,0-Gebühr nach RVG Anlage 2 bei 134,50 €, die übliche 1,3-Geschäftsgebühr also bei 174,85 € netto zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer – für jede Wohnung und jede Erhöhung neu.
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